【case4】住宅ローンが残っている家を売りたい、シングル女性 | 離婚不動産アベリアの事例紹介 | 離婚にまつわる不動産のお悩みは緑川 陽子にご相談ください

既に別の不動産会社で今の家を売り出していたE様。

ネットでの情報を見てみると、小さく「４３条但し書き」の文字。

これは…とE様に43条但し書きの事はご存知ですか？と聞くと、なんのことでしょう？？と。

これは、建築基準法上の道路に接していない土地、という意味で、なんの問題もなく建て替えが出来る一般的な土地よりはかなり厳しい条件になる土地です。

今度購入する人は、古くなっても建て替えが出来るかどうかわからない土地、というデメリットを承知で買わないといけません。

なんとE様は、新築で購入する時にその説明をされたか記憶はなく、今回売却する際も、大手不動産業者にこの土地はこんな条件なので、一般的な土地よりも売りづらいです、という説明はされていませんでした。

売り出している金額は、大体相場通りなので、これでは売れる訳はありません。

購入する立場になれば、あえてリスクのあるものは選びません。安ければ検討するけど…という方はいるかもしれません。

そんな大事な事であれば、新築の時に説明されていたら覚えているし、購入したかもわからない。売却する際も誰も説明してくれなかった、と途方にくれるE様。

結局、E様が売却を依頼していた大手不動産業者との契約があと１ヶ月を残すところだったので、その期限が切れたらお願いします、となりました。

ではその間に、アベリアで物件の調査と妥当な金額を出しましょう、ということに。

まずは物件を調査しに役所へ。

43条但し書きの内容と、再建築が可能な確率がどのくらいあるか。

何度か足を運んで、担当の方と話をしましたが、結論は再建築出来るとは言えない、ということ。

次に買う方にとっては、自分が建て替えたいときに無理、となる可能性がある物件、ということになります。

もちろん、可能、となる確率はゼロではないのですが、その時の法律と役所の担当次第、ということなので、現時点では可能、とは言い切れません。

そうなると土地の担保評価も低く、住宅ローンも使えない、もしくは減額される可能性が。

やはりそうなると、相場と同じくらいの金額で売り出しても、売れる気はしません…。

そしてもう一つ、困ったことは。。

E様の住宅ローンの残債額。

リフォームした分も含めると、今売り出している額以下にすると赤字になります。

手持ちの現金を出せる分を考えても、100万下げるのが精いっぱい。

どうするか…選択肢を考えました。

①売るのを諦めて住み続け、残債が減るのを待つ

②子供たちに借金して赤字分を補てんし、なんとか売り切る

③住宅ローンを滞納し、任意売却にもっていく

この説明をしたとき、E様は途方に暮れました。

購入する時も売却をするときも、女一人だからとってなめられたんだろう…と悔しそうに。

見ていてこちらも辛くなり、同じ不動産業者として許せん！と怒りもわきました。

選択肢を一つずつ検討してくれたE様。

①のそのまま住み続ける、はどうしても嫌。

元夫が住所を知っているのも嫌だし、一人で住むには広すぎる。

リスタートしたい、という気持ちから売却を希望しているので気持ち的にこれはNG。

②の子供にお金を借りる、は少し躊躇。

そこまで迷惑かけて良いものか…と思案していました。大金でなければお願い出来るかもしれないけれど、出来れば迷惑はかけたくない、と母としては当然の気持ち。

③の任意売却にする、は、意外にもOK。

E様のデメリットとして、ローンを滞納するので、クレジットカードが作れなくなったり、新たにローンを組むことがしばらくは難しくなる、いわゆるブラックリストに乗るということになるのですが、E様は気にしません、と。

以前、元夫のせいで借金が膨らんだ時、そんな事態になりかけたことがあるらしく。。

結局は、大手不動産屋の専任媒介契約が終わったら、アベリアと専任の契約を結び、売り出し額を少し下げて売り出しは続けながら、ローンの支払いを滞納し始める事にしました。

任意売却についてはこちらも参考に

任意売却にする、と決めたE様。

早速次の月からローンの返済が口座から落ちないように、電気やその他引き落としがかかる契約のものを別の口座に移す手続きを始めました。

物件は、売れても赤字ですがぎりぎり払える100万円分下げて再度売り出し開始。

もしこのまま買ってくれる人が現れたら、その方がありがたい！と思っていたのですが、もう半年売りに出している物件ですし、目新しさもなく、、100万円下げても問い合わせは全くありませんでした。

想定していたことなので、任意売却の準備を進めるべく、2か月目も滞納、3か月目も滞納、と進んでいきました。

その間、銀行からは手紙が来たり、電話が来たりと督促の連絡が来ますので、逐一連絡をもらい精神的に苦しくならないようにしていました。

督促を受けるのは、結構苦しいのです。

すると３か月目の滞納後、ネットからの反響が。

実際に物件を見てみたい、という方で、早速ご案内。

中古物件としては建物の状態は悪くなく、気に入って頂いていた模様。

でも黙っているわけにはいかないので、この物件はこういうもので、再建築が出来ると言えない、と伝えました。

それでも、そのお客様は60代だったため、自分の寿命の方が先じゃないか？と再建築のタイミングがかなり先になる、と考えてくれ、検討してくれていました。

でも、住宅ローンが使えるかどうか、という問題もあったので、あまり期待せずにいたところ、2回目の見学を申し込んでくれ、インスペクション（建築士による建物の検査）もやりたいと申し出てくれました。

そこで、費用をかける前に、とローンの件を伝えると、現金で考えているから大丈夫、と。

おお～！ミラクルが起きるか！とE様とドキドキしながら回答を待つ日々。

すると、本当に現金で再建築が出来るかわからない、と理解した上で、購入して頂けることが決定！

E様と、手を取り合って喜びました。

滞納していたローンは決済と同時に支払えると銀行に話し、任意売却になることもなく、無事に売却することが出来ました。